深圳合同律師，深圳合同糾紛律師，附解除條件租賃合同租賃期限的認(rèn)定
      【案情】

　　甲、乙雙方約定，甲將其400余畝的土地及地上房產(chǎn)租賃給乙，每月租金5萬(wàn)元，租賃期從合同簽訂之日起至甲要在該租賃場(chǎng)所進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個(gè)月通知乙方，該一個(gè)月用于乙方的搬遷工作。租賃合同簽訂后，乙依約對(duì)租賃該場(chǎng)所進(jìn)行了使用。三年后，甲方因需進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提前通知乙方，要求騰空、返還租賃場(chǎng)地。雙方對(duì)合同中約定“甲要在該租賃場(chǎng)所進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個(gè)月通知乙方，該一個(gè)月用于乙方的搬遷工作。”引發(fā)糾紛，遂訴至法院。

　　【分歧】

　　對(duì)本案涉及租賃合同的租賃期限存在以下三種意見(jiàn)：

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該案租賃合同未約定租賃期限，根據(jù)合同法二百三十二條規(guī)定，對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確的，視為不定期租賃，故甲方可隨時(shí)提前一個(gè)月要求解除合同。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，從合同中約定“甲要在該租賃場(chǎng)所進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個(gè)月通知乙方，該一個(gè)月用于乙方的搬遷工作。”可以認(rèn)定租賃合同為定期租賃合同，租賃期限至甲方進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓他人需要回租賃物時(shí)止。甲方提前一個(gè)月通知乙方搬遷只是一個(gè)終止合同后的附隨義務(wù)。是否提前一個(gè)月履行通知乙方搬遷不影響合同終止效力。

　　第三種意見(jiàn)認(rèn)為，不宜將合同中約定“甲要在該租賃場(chǎng)所進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個(gè)月通知乙方，該一個(gè)月用于乙方的搬遷工作。”來(lái)直接認(rèn)定租賃合同期限，而應(yīng)將該條款認(rèn)定為雙方約定附條件解除權(quán)的民事法律行為。租賃合同自甲方行使約定解除權(quán)通知到達(dá)乙方后終止。

　　【評(píng)析】

　　筆者贊同第三種意見(jiàn)。主要理由有：

　　一是該租賃合同雖然沒(méi)有約定一個(gè)不變的租賃期限，但其所附解除條件成就的時(shí)間點(diǎn)是清楚明確的。附解除條件的租賃合同，其所附條件可能不能成就，簽訂時(shí)也無(wú)法預(yù)測(cè)其準(zhǔn)確的截止時(shí)間，從這一角度來(lái)看，租賃期是不能確定的。筆者認(rèn)為，對(duì)合同法規(guī)定租賃期限不明確的理解，應(yīng)側(cè)重于對(duì)“限”是否明確作出判斷。只要“限”的條件約定明確，就不屬于租賃期限約定不明。

　　二是雙方已合意對(duì)租賃合同解除作出限制，以保證租賃物利用的持續(xù)性。也就是說(shuō)雙方當(dāng)事人不期望有不定期租賃合同賦予當(dāng)事人任意解除權(quán)，其對(duì)解除條件作出特別限制。當(dāng)事人意思自治是民事活動(dòng)的靈魂，只要當(dāng)事人約定不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，不損害國(guó)家、集體和第三人利益，該約定就應(yīng)受到法律的保護(hù)和尊重，要優(yōu)先于法律規(guī)定適用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)也越來(lái)越快，對(duì)他人動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)利用，追求物的價(jià)值最大化，客觀上要求租賃合同具有相對(duì)穩(wěn)定性，才有利于合同雙方權(quán)利義務(wù)的保護(hù)。深圳律師網(wǎng)

　　三、本案所附解除租賃合同的條件非基于合同當(dāng)事人的違約行為，條件成就時(shí)，合同雙方均享有解除租賃合同的權(quán)利。所附解除條件成就時(shí)作為租賃期限的界點(diǎn)，對(duì)出租方、承租人均有約束力，其選擇所附條件應(yīng)符合以下幾個(gè)條件：首先它必須是訂立合同時(shí)尚未發(fā)生的事實(shí)，將來(lái)可能發(fā)生、也可能不發(fā)生。其次是合法的事實(shí)，附有與強(qiáng)制性規(guī)范、公共秩序或善良風(fēng)俗相抵觸的解除條件無(wú)效。最后，所附條件不能是合同一方當(dāng)事人的違約行為。若所附條件系守約方對(duì)違約方單方解除權(quán)，其就不能作為解除條件確定租賃期限對(duì)雙方有約束力，不然就會(huì)讓違約方主動(dòng)實(shí)施違約責(zé)任，不僅不要承擔(dān)責(zé)任，還可以獲取法外利益。如可以約定“租賃期至租賃物需被征收、拆遷、租賃物毀損、轉(zhuǎn)讓、子女從外國(guó)回來(lái)時(shí)止”等條件，這些條件的成就不受合同當(dāng)事人控制，或即使需合同當(dāng)事人行為實(shí)施來(lái)實(shí)現(xiàn)，也是一種客觀需要，不是合同相對(duì)人不可容忍的違約行為。相反，若約定“租賃期至租賃物需另行出租、出租人轉(zhuǎn)租時(shí)止”等條件，則不能作為確定租賃期限的條件，這種附解除條件的租賃合同就應(yīng)視為不定期租賃合同。

　　四、租賃期限應(yīng)計(jì)算至解除租賃合同通知到達(dá)對(duì)方時(shí)止。所附解除條件成就時(shí)，只有權(quán)利方行使并告知對(duì)方后才能解除合同。合同法第四十五條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同效力可以約定附條件。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。合同法第九十五條又規(guī)定，當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。權(quán)利消滅后，該租賃合同轉(zhuǎn)為不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人可隨時(shí)解除。還需要說(shuō)明的是所附條件租賃合同超過(guò)20年仍不能成就，根據(jù)合同法規(guī)定，超過(guò)20年部分不予保護(hù)。

　　綜上，附非基于當(dāng)事人的違約行為為解除條件租賃合同，且合同雙方當(dāng)事人均享有解除權(quán)，該租賃合同應(yīng)認(rèn)定為定期租賃合同，合同當(dāng)事人不能隨意解除。