深圳合同糾紛律師，未辦理變更登記不影響所簽訂合同的效力

       【深圳律師網(wǎng)案情】

　　2013年4月9日，劉楚升（化名）與唐湘岳（化名）簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，合同約定劉楚升將其在國土部門依法取得的批準(zhǔn)用地A號地轉(zhuǎn)讓給唐湘岳，轉(zhuǎn)讓價為30萬元，合同簽訂時給付15萬元，余款于2014年1月1日前付清，劉楚升有協(xié)助唐湘岳辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，如該土地不能及時過戶至唐湘岳名下，則由劉楚升辦理建房手續(xù)，待房屋建成后再一并將房屋及土地過戶給唐湘岳。合同簽訂后，原告支付部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款項。后來，劉楚升發(fā)現(xiàn)附近的土地很快升值，遂有悔意，以合同未辦理登記屬無效合同為由起訴到法院，要求被告唐湘岳返還已付款項15萬元。

　　【分歧】

　　該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？存在兩種意見。

　　第一種意見認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未辦理登記，所以該土地使用權(quán)合同無效，唐湘岳應(yīng)當(dāng)返還劉楚升已付款項15萬元。

　　第二種意見認(rèn)為，該合同系雙方自愿簽訂的，不違反誠實信用原則，是有效的。雖然未辦理物權(quán)登記的，但不影響合同效力。

　　【深圳法律顧問評析】

　　筆者贊同第二種意見，理由詳述如下：

　　首先，我國《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”該案在審理中，并未發(fā)現(xiàn)前五項導(dǎo)致合同無效的情形，故該案當(dāng)事人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同是有效的。

　　其次，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”物權(quán)法確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的模式，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的原因，土地使用權(quán)過戶到受讓方名下是簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的結(jié)果。該合同即原因行為是否生效，不取決于土地使用權(quán)是否登記過戶到受讓方名下這一結(jié)果。

　　最后，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。那么違反該法律規(guī)定是否導(dǎo)致合同無效？從我國《物權(quán)法》第十五條看出，這里的法律另有規(guī)定應(yīng)指某一部法律明確規(guī)定，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，只有經(jīng)過物權(quán)登記的，合同才生效。如果法律沒有明確這樣規(guī)定，都應(yīng)該認(rèn)為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效。沒有辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。而《城市房地產(chǎn)管理法》三十八沒有該類規(guī)定，故不屬于“除法律另有規(guī)定”范疇。

　　綜上所述，該案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬有效合同，法院應(yīng)駁回原告的訴訟請求。