深圳房產(chǎn)糾紛律師，陸慧律師了一系列業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同糾紛案件，在房屋買賣方面具有豐富的訴訟經(jīng)驗

　　原告：廖某某，女，1987年11月23日出生，漢族，住重慶市萬州區(qū)。

　　委托訴訟代理人：陸慧，廣東君言律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：蘇廣瑛，廣東君言律師事務(wù)所實習(xí)律師。

　　被告：深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　法定代表人：張寶鑄，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：王某某，廣東某某律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：李某，廣東某某律師事務(wù)所實習(xí)律師。

　　上列原告訴被告商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2021年11月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人陸慧、被告的委托訴訟代理人王某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告向本院提出訴訟請求：1.請求判令被告向原告賠償逾期交房的損失1070954.8元(人民幣，下同。計算標(biāo)準(zhǔn)為購房總價款的萬分之四每日，自2019年4月1日起計算至被告實際交付涉案房產(chǎn)之日止，暫計算至2021年9月16日);2.請求判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費。

　　被告辯稱，1.對原告第一項訴訟請求，原告主張的逾期交房違約金計算方式既不符合合同約定，也缺乏法律依據(jù)，應(yīng)按照政府公布對的本房地產(chǎn)所在區(qū)域的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，無政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的，按有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，且總額不超過購房款的3%。退一步講，被告違約并非主觀惡意，違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求法院依法調(diào)減;2.被告曾于2020年5月18日、7月10日分別向原告銀行賬戶付款16197.3，轉(zhuǎn)賬附言為2A1109房款，該款項應(yīng)當(dāng)與原告在本案中主張的違約責(zé)任相互抵消。

　　經(jīng)審理查明，2017年9月20日，原告與被告簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》，合同約定：第二條、第三條原告向被告購買位于深圳市坪山區(qū)房產(chǎn)，房屋用途為辦公，建筑面積72.05平方米;第五條房屋總價3008305元;第九條被告應(yīng)于2019年3月31日前向原告交付案涉房產(chǎn)，交付前應(yīng)取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗收備案(回執(zhí))》;第十二條被告逾期交房違約責(zé)任按第貳種方式即按合同附件五相關(guān)約定處理(第壹種方式約定如逾期超過90日的，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實際交付之日止，被告按日向原告支付購房總價款萬分之四的違約金。);第二十八條雙方可約定其他條款列于附件五中。附件五第四條第5款關(guān)于對原告逾期付款違約責(zé)任的約定：若原告未按約定期限支付購房款，逾期不超過30日的，原告每日按應(yīng)付款的萬分之一向被告支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過30日的，被告有權(quán)解除本合同并可要求原告按購房款總額的10%支付違約金;被告未行使合同解除權(quán)的，合同繼續(xù)履行，原告每日按應(yīng)付款的萬分之三向被告支付違約金，且在原告付清所延遲支付的購房款和違約金前，被告隨時可以行使合同解除權(quán)。附件五第五條第8款補充約定：因被告未履行相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致被告未能按照本合同約定期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付原告的，被告自違約之日起至本房地產(chǎn)交付之日止，按政府公布的本房地產(chǎn)所在區(qū)域的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，無政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的，按有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延遲達365日被告仍未將本房地產(chǎn)交付原告的，原告有權(quán)要求解除本合同。被告違約金總額不超過原告已付購房款的3%。

　　合同簽署后，原告依合同約定向被告支付全部購房款。

　　被告未按涉案合同約定于2019年3月31日前向原告交付涉案房屋。截止庭審時，涉案房屋尚未竣工，被告仍未向原告交付房屋，且具體交付房屋時間亦無法確定。

　　原告主張合同附件五第五條第8款是格式條款，應(yīng)屬無效，應(yīng)按主合同第十二條約定標(biāo)準(zhǔn)按購房總價款萬分之四計算違約金。被告認為應(yīng)按合同附件五第五條第8款不是格式條款。

　　被告于2020年5月18日、7月10日分別原告轉(zhuǎn)賬支付16197.3元，合計32394.6元，轉(zhuǎn)賬附言均為2A1109房款。被告主張抵扣違約金。

　　上述事實有原、被告提交的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》《購房按揭貸款合同》、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)以及庭審筆錄為證，足以認定。

　　本院認為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。本案的爭議焦點為逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額的認定。逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的認定首先要解決合同附件五第五條第8款是否為格式條款。合同法第三十九條第二款規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。根據(jù)本案查明的事實，涉案預(yù)售合同附件五第五條第8款系被告為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，條款的擬定并未與買受人協(xié)商，而是由被告單方擬定后提供給買受人簽訂，該條款屬于格式條款。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第九條規(guī)定，民法典施行前訂立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說明義務(wù)，涉及格式條款效力認定的，適用民法典第四百九十六條的規(guī)定。民法典第四百九十六條第二款規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。在本案中，合同附件五第五條8款有關(guān)逾期交房違約責(zé)任的約定：因被告未履行相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致被告未能按照本合同約定期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付原告的，被告自違約之日起至本房地產(chǎn)交付之日止，按政府公布的本房地產(chǎn)所在區(qū)域的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，無政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的，按有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延遲達365日被告仍未將本房地產(chǎn)交付原告的，原告有權(quán)要求解除本合同。被告違約金總額不超過原告已付購房款的3%。對比合同附件關(guān)于對逾期付款違約責(zé)任的約定：若原告未按約定期限支付購房款，逾期不超過30日的，原告每日按應(yīng)付款的萬分之一向被告支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過30日的，被告有權(quán)解除本合同并可要求原告按購房款總額的10%支付違約金。被告未行使合同解除權(quán)的本合同繼續(xù)履行，原告每日按應(yīng)付款的萬分之三向被告支付違約金，且在原告付清所延遲支付的購房款和違約金前，被告隨時可以行使合同解除權(quán)。對比雙方的違約內(nèi)容可以看出，合同附件約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，被告在本案中也未對違約金標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異的原因作出合理解釋。被告在擬定上述違約金標(biāo)準(zhǔn)時并未遵循公平原則確定雙方的權(quán)利義務(wù)，擬定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)偏低，應(yīng)當(dāng)認定為與原告有重大利害關(guān)系的條款。綜上，合同附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定均屬于民法典第四百九十六條第二款所規(guī)定的應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款。在本案中，合同正文第十二條約定逾期交房違約責(zé)任按第貳種方式處理，由于第貳種方式在正文中并未體現(xiàn)，而是放在附件五中約定，不足以讓原告注意到合同附件五的相關(guān)內(nèi)容，被告有義務(wù)提示原告注意附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定。而從附件五第五條第8款的文本樣式來看，整個附件五采用了與正文相比過小過密的字體和間距，第五條第8款也沒有通過加大加粗等方式提請注意。被告不僅沒有采取合理的方式提示原告，反而采用了讓原告更容易忽略該條款的文本樣式。被告的上述做法不僅不符合民法典的上述要求，也有違誠信原則。根據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定，附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定不能作為合同內(nèi)容。在合同對逾期交房違約金沒有約定的情況下，買受人仍有權(quán)要求被告承擔(dān)賠償損失的逾期交房違約責(zé)任。關(guān)于賠償責(zé)任的大小，本院綜合考慮原告因被告逾期交房所遭受的租金損失和其他損失、合同對逾期付款所約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠信原則，酌情認定被告按照合同約定的買受人逾期付款的違約標(biāo)準(zhǔn)向原告賠償逾期交房損失，即按照總房款每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)向原告賠償逾期交房損失。關(guān)于數(shù)額。合同約定交房時間為2019年3月31日，現(xiàn)在實際交房時間仍不能確定，原告請求自2019年4月1日起暫計至2021年9月16日，實際計算至房屋實際交付之日止的請求應(yīng)予支持。經(jīng)核算，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告2019年4月1日起暫計至2021年9月16日，逾期898天的逾期交房損失810437.36元(3008305元×898日×0.0003=810437.36元)。對原告第一項訴訟請求中超出上述數(shù)額的訴訟請求，本院不予支持。此外，被告主張向原告支付的房款32394.6元抵扣違約金，本院予以支持，予以扣減，被告實際應(yīng)賠償?shù)膿p失為778042.76元(810437.36元-32394.6元)。

　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第九條，《中華人民共和民法典》第四百九十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款的規(guī)定,判決如下:

　　一、深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告廖某某賠償逾期交房損失(從2019年4月1日起暫計至2021年9月16日為810437.36元，扣減32394.6元實際賠償778042.76元，2021年9月16日之后的按照總房款3008305元每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計算至房屋交付之日止);

　　二、駁回原告廖某某的其他訴訟請求。

　　如未按本判決指定的期間履行付款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　案件受理費7219元，由原告負擔(dān)1705元，被告深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)5514元。原告已預(yù)交的受理費5514元，本院予以退回。被告深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)向本院繳納案件受理費5514元，拒不繳納的，本院依法強制執(zhí)行。

　　如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。