【案情】

　　2017年7月20日，白某與黃某在奉新縣某房產(chǎn)中介的居間下簽訂《房屋買賣中介合同》，約定：“白某購(gòu)買黃某馮川鎮(zhèn)某車庫(kù)，房屋買賣價(jià)款19.7萬(wàn)元，付款方式為一次性付款，合同簽訂后白某支付5萬(wàn)元定金由黃某代管”。白某于簽訂合同當(dāng)日依約支付了定金5萬(wàn)元，再于2017年7月31日向黃某轉(zhuǎn)款14.7萬(wàn)元，購(gòu)房款全部付清。購(gòu)房款付清后，黃某將房產(chǎn)證原件、房屋鑰匙等交付給白某，白某使用房屋至今。但白某與黃某雙方未完成房屋過戶。2017年10月19日，因案外人某租賃站與黃某及其愛人趙某因鋼管租賃產(chǎn)生糾紛，某租賃站提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院依法裁定對(duì)該車庫(kù)進(jìn)行了查封。為此，白某向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院不得執(zhí)行該車庫(kù)，并確認(rèn)車庫(kù)歸白某所有。另查明，案涉車庫(kù)系黃某及其愛人趙某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，《房屋買賣中介合同》中僅有黃某簽字，趙某未簽字。

　　【分歧】

　　本案中，買受人與夫妻一方在法院查封前簽訂房屋買賣合同能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行？對(duì)此，存在以下不同意見：

　　第一種意見認(rèn)為，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，要求排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的，必須在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。鑒于房屋買賣合同只有夫妻一方簽字，超越代理權(quán)對(duì)外訂立的合同，因無權(quán)處分應(yīng)歸于無效。故買受人白某與黃某簽訂的房屋買賣合同不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第二種意見認(rèn)為，可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。房屋買賣合同只有夫妻一方簽字，但這并不是合同無效的法定理由。買受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權(quán)，基于信賴之善意，具備合同生效要件就應(yīng)受到法律保護(hù)。鑒于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，且符合合法占有車庫(kù)等其他情形，故白某就車庫(kù)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

　　【管析】

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定：“案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求”�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“ 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，白某對(duì)訴爭(zhēng)標(biāo)的享有物權(quán)期待權(quán)，該權(quán)利足以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，理由如下：白某已經(jīng)合法占有車庫(kù)、已經(jīng)支付車庫(kù)全部?jī)r(jià)款19.7萬(wàn)元，雖然雙方未辦理過戶手續(xù)，但非因白某自身原因未辦理過戶登記，而是因?yàn)榉ㄔ翰榉獯胧��?dǎo)致不能過戶。白某已經(jīng)滿足上述第（二）、（三）、（四）項(xiàng)情形。關(guān)于第（一）項(xiàng)情形，即“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”。2012年5月10日最高院公布的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件使用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院�?yīng)予支持”。該規(guī)定從保護(hù)交易安全出發(fā)，無權(quán)處分合同無需原權(quán)利人的追認(rèn)或事后取得處分權(quán)的要件成立取得法律保護(hù)之效力，而僅因受讓人基于信賴之善意，具備合同生效要件就應(yīng)受到法律保護(hù)。本案《房屋買賣中介合同》由白某與黃某自愿簽訂，白某基于信賴之善意，有理由相信出售房屋的黃某有代理權(quán)，該合同具備合同生效要件，應(yīng)受到法律保護(hù)。同時(shí)，庭審中并無證據(jù)顯示趙某對(duì)房屋買賣不知情，亦未提出合同可撤銷的主張。因此，趙某雖未在合同上簽名，但這并不是合同無效的法定理由。

　　綜上，鑒于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，且符合合法占有車庫(kù)等其他三種情形，白某就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，白某關(guān)于法院不得執(zhí)行該車庫(kù)的訴請(qǐng)應(yīng)予以支持，并依法確認(rèn)訴爭(zhēng)車庫(kù)所有權(quán)由白某享有。

　　綜上，筆者贊同第二種意見。

　　（作者：陶然  作者單位：江西省南昌市西湖區(qū)法院）