【案情】
　　陳某與某開發(fā)商簽訂了《選房意向認(rèn)購書》，雙方約定了購買房屋的面積、單價(jià)、總價(jià)款及交納的定金，并約定陳某須在接到通知的10天內(nèi)，需帶意向認(rèn)購書至售樓處，簽訂《商品房買賣合同》等事項(xiàng)。因涉案房屋的土地屬倉儲(chǔ)用地，開發(fā)商對(duì)涉案房屋未取得商品房預(yù)售許可證，陳某要求解除雙方簽訂的《選房意向認(rèn)購書》。
　　【分歧】
　　關(guān)于本案中認(rèn)購書的效力問題，有二種不同的意見：
　　第一種意見認(rèn)為，雙方簽訂的《選房意向認(rèn)購書》應(yīng)認(rèn)定無效。因開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為無效。
　　第二種意見認(rèn)為，雙方簽訂的《選房意向認(rèn)購書》應(yīng)認(rèn)定有效。雙方簽訂的認(rèn)購書是一種預(yù)約合同，該合同不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。
　　【管析】
　　筆者同意第二種意見，理由如下：
　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院�?yīng)予支持。本案中雙方簽訂的《選房意向認(rèn)購書》系雙方當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，屬于預(yù)約合同，尚不屬于商品房買賣合同或者商品房預(yù)售合同，不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，即出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
　　本案中雙方簽訂的選房意向認(rèn)購書是獨(dú)立的預(yù)約合同，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。
　　綜上所述，雙方簽訂的認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定合法有效。

　　（作者：晏城 作者單位：江西省樂安縣人民法院）