購(gòu)房合同解除 “團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”能退嗎? 法院：中介人未促成合同成立 不得請(qǐng)求支付報(bào)酬

　　【案情回放】

　　老陳打算入手一套商品房，于是和開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房出售合同，欲購(gòu)買位于上海嘉定區(qū)的一處商品房，并支付購(gòu)房款百萬(wàn)余元。支付房款當(dāng)天，老陳還額外支付10萬(wàn)元，收據(jù)上記載“團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”。購(gòu)買合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商遲遲未交房，老陳遂訴至法院，要求與開(kāi)發(fā)商解除合同，法院依法判決解除了購(gòu)房合同，判令開(kāi)發(fā)商退還房款。后，老陳翻出了當(dāng)時(shí)額外支付的10萬(wàn)元收據(jù)，發(fā)現(xiàn)收據(jù)上蓋的章竟不是開(kāi)發(fā)商，而是上海某企業(yè)管理服務(wù)所(以下簡(jiǎn)稱“服務(wù)所”)。老陳訴至法院，要求服務(wù)所返還10萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)。

　　【以案說(shuō)法】

　　上海奉賢法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告老陳支付的10萬(wàn)元確由被告服務(wù)所收取，收據(jù)既然記載收款事由是“團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”，表明原告老陳對(duì)其本人參加團(tuán)購(gòu)事宜知情。根據(jù)雙方合同性質(zhì)，可以認(rèn)定被告服務(wù)所向原告老陳提供了中介服務(wù)。但即使原告老陳享受了“團(tuán)購(gòu)”優(yōu)惠，在老陳與開(kāi)發(fā)商的合同已經(jīng)因開(kāi)發(fā)商違約而被解除的情況下，被告服務(wù)所全額占有原告老陳的“團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”也失去了原有的法律基礎(chǔ)，應(yīng)將“團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”扣除必要費(fèi)用后返還，并承擔(dān)原告老陳的利息損失。

　　據(jù)此，上海奉賢法院判定被告服務(wù)所返還原告老陳90000元并承擔(dān)老陳的利息損失。

　　相比普通消費(fèi)者，提供各類居間服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)往往掌握著更加豐富的交易信息。中介結(jié)構(gòu)依賴消費(fèi)者創(chuàng)收，同時(shí)消費(fèi)者也依賴中介達(dá)成交易目的。為更好保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，法律規(guī)定了兩種情形下消費(fèi)者可以拒絕支付中介費(fèi)用。

　　1、中介機(jī)構(gòu)未對(duì)消費(fèi)者盡到如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。

　　一是中介機(jī)構(gòu)隱瞞與交易有關(guān)的重要事實(shí)，二是中介機(jī)構(gòu)提供與交易有關(guān)的虛假事實(shí)。“與交易有關(guān)”是指可能影響消費(fèi)者交易決策的事項(xiàng)，包括交易條件、標(biāo)的物狀況、交易相對(duì)方的具體情況、交易障礙及風(fēng)險(xiǎn)等。中介結(jié)構(gòu)如未盡到如實(shí)報(bào)告義務(wù)的，不得請(qǐng)求消費(fèi)者支付報(bào)酬，給消費(fèi)者造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　2、中介機(jī)構(gòu)未能促成合同成立。

　　中介機(jī)構(gòu)的主要功能在于利用其掌握的交易信息向有買賣或消費(fèi)意愿的雙方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)。如果中介機(jī)構(gòu)最終未能促成交易雙方訂立合同，則中介的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，自然不得請(qǐng)求消費(fèi)者支付報(bào)酬。

　　在第二種情形下，雖然中介機(jī)構(gòu)未能促成合同訂立，但如果其為提供中介服務(wù)確實(shí)支出了費(fèi)用，對(duì)于已經(jīng)支出的必要費(fèi)用，還是可以要求消費(fèi)者支付的。

　　本案中，被告服務(wù)所在收款事由中寫(xiě)明是“團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”，但實(shí)際上由于開(kāi)發(fā)商違約，原告老陳的購(gòu)房交易最終落空了。在此情況下，如果允許被告服務(wù)所全額收取原告老陳的服務(wù)費(fèi)，顯然對(duì)老陳有失公允，故在酌情扣除被告服務(wù)所支出的必要費(fèi)用后，其余款項(xiàng)仍返還給原告老陳，從而保護(hù)雙方權(quán)益。

　　【法辭典】

　　《中華人民共和國(guó)民法典》

　　第九百六十二條 中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

　　中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬;但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

　　(案例編寫(xiě)：上海奉賢法院 毛小利 毛振亞)